Syndic d'immeubles

La profession protégée d’agent immobilier se décline en trois spécialités : le syndic d’immeubles, le courtier et le régisseur immobilier.

Le syndic professionnel est un gestionnaire de biens intervenant dans la gestion des parties communes des immeubles en copropriété. Ce métier est régi par la loi du 18 juin 2018 sur la copropriété. 

Mandatés par l’assemblée des copropriétaires (ACP), les syndics organisent les assemblées générales de copropriété, en dressent les procès-verbaux et font appliquer les décisions. Ils assurent la gestion courante de l’ACP et la représentent vis-à-vis des tiers, en vue de la conservation du patrimoine qui leur est confié. L'administration en autogestion atteindrait ses limites en raison de la complexification des réglementations et la charge de travail croissante sur les plans juridique, technique et administratif.

La demande de syndics, en hausse, devrait encore s'intensifier en raison de la part croissante, en Belgique, des appartements sur le marché des habitations.

Le métier de syndic est reconnu depuis quelques années comme en pénurie structurelle de main-d’œuvre. Trop peu de jeunes s’orientent vers la profession de syndic pour répondre aux besoins d’un marché en croissance, souvent au profit de la profession de courtier immobilier dont les représentations sont idéalisées. 

Outre un manque plus général de candidats, les difficultés seraient liées à une inadéquation des profils disponibles par rapport à ceux demandés. Bien qu'il soit possible de travailler comme salarié, des syndics professionnels agréés par l’Institut Professionnel des agents immobiliers (IPI) sont toujours recherchés.

L’enquête auprès des experts, menée pour établir la liste 2024 des fonctions critiques et des métiers en pénurie de main-d’œuvre en Wallonie, pointe l'absence du diplôme requis : soit à l'issue d'un enseignement supérieur de niveau bachelier minimum, soit après une formation de chef d’entreprise (profession d’agent immobilier) en alternance. Rappelons toutefois que depuis cette année, il est aussi possible d'accéder à la profession sur base de six années (en équivalent temps plein) d'expérience professionnelle pertinente, dans un bureau de syndic par exemple. Apporter la preuve de cette expérience au cours des dix années précédant la demande, et réussir le test d’aptitude pratique de l'IPI, sont indispensables.

Une autre cause avancée tient à certaines des conditions de travail du syndic, susceptibles de peser sur l’attractivité du métier (pénibilité, travail en soirée lors des assemblées générales).

Selon l'IPI, en 2022, seuls 11,6 % des stagiaires en immobilier ont choisi l’orientation vers le syndic, et seuls 11,5 % des nouveaux inscrits au tableau belge des professionnels de l'immobilier ont été titularisés comme syndics. La Belgique compte 1 457 syndics francophones (titulaires et stagiaires confondus), dont une grande partie sont également courtiers. La Wallonie ne rassemble qu’environ un quart de tous les agents immobiliers IPI du pays.

Ce métier certes complexe permet d’assurer au quotidien des tâches variées qui mobilisent de multiples compétences (comptabilité, administration, management, techniques du bâtiment, droit…). Le syndic est en relation avec de nombreux intervenants. Le métier est perçu à tort comme "poussiéreux", contraignant, et moins rémunérateur que l’agent courtier. La rémunération du syndic est pourtant plus assurée que celle du courtier, qui n’est due qu’en cas de conclusion d'une transaction. 

Le port du titre d’ "agent immobilier" est protégé. Pour exercer comme indépendant, l’agent immobilier syndic doit être agréé par l'IPI. Ceci implique le respect d’une réglementation et une obligation de formation continue. Les titulaires de professions libérales peuvent être dispensés de l'obligation d'être inscrit à l'IPI au tableau des titulaires ou des stagiaires, si l'Ordre ou l'Institut en charge du contrôle des  activités de ces professionnels intègre dans sa déontologie un volet spécifique aux activités immobilières.

Tout syndic doit être inscrit auprès de la Banque Carrefour des Entreprises.

Pour exercer le métier de syndic comme salarié, il faut travailler sous la responsabilité d’un agent indépendant agréé par l’IPI. Dans ce cas, le travailleur non agréé est limité dans l’exercice de la fonction et ne peut accomplir certains actes.